Kadar ima podjetje ali podjetnik v najemu nepremičnino – poslovni prostor od fizične osebe (sklenjena najemna pogodba) morata obe stranki najprej ugotoviti:
- ali je najemodajalec (lastnik nepremičnine-fizična oseba) zavezanec za DDV
- ali je najemnik zavezanec za DDV
- ali najemnik opravlja 100% obdavčljivo dejavnost z DDV-jem.
Če ena (katerakoli) od navedenih alinej ni pritrdilna, je znesek najemnine neobdavčen skladno s 44. členom Zakona o davku na dodano vrednost (UPB UL 10/2010).
V primerih da so vsi trije pogoji izpolnjeni lahko obe stranki podata izjavo na DURS s katero se dogovorita da bo najemodajalec DDV za najem obračunaval skladno s 45. členom ZDDV-1.
V obeh primerih je podjetnik oziroma podjetje dolžno ob vsakokratnem plačilu najemnine na osebni TR najemodajalca odvesti in plačati tudi obdavčitev, ki je cedularna. To pomeni, da je obdavčitev dokončna in fizični osebi prihodki iz naslova oddajanja nepremičnin ne dvigujejo dohodninske osnove. Prav tako mora oddati obračun dohodka od oddajanja v najem. V ta namen mora izpolniti obrazec REK-2 preko portala e-davki.
Navodila za izpolnjevanje obrazca najdete tudi na spletni strani DURS-a.
Primer izračuna in obdavčitve najemnine fizični osebi:
Bruto 1.000,00€
Normirani odhodki (10%) 100,00€
Davek (25%) 225,00€ plačilo DURSu
Neto 775,00€ plačilo na osebni TR
Povzetek 44. člena ZDDV-1:
Plačila DDV so oproščene tudi naslednje transakcije – najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom) razen:
- nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih vključno z nastanitvijo v počitniških domovih počitniških kampih ali na prostorih namenjenih kampiranju;
- dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil;
- dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev;
- najema sefov;
Citat 45. člena ZDDV-1:
(pravica do izbire za obdavčitev transakcij v zvezi z nepremičninami)
(1) Davčni zavezanec ki opravlja transakcije za katere je oprostitev DDV določena v 2. 7. in 8. točki 44. člena tega zakona se lahko dogovori z najemnikom zakupnikom leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine – davčnim zavezancem ki ima pravico do odbitka celotnega DDV da bo od navedenih transakcij ki bi morale biti oproščene plačila DDV obračunal DDV po predpisani stopnji.
(2) Davčni zavezanec obračuna DDV v skladu s prvim odstavkom tega člena če sta z najemnikom oziroma kupcem nepremičnine pred opravljeno dobavo podala skupno izjavo pristojnemu davčnemu uradu.
Z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin je bilo predpisano novo poročanje o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih v Evidenco trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN) po 1. juliju 2013.
Prodajalci nepremičnin morajo pošiljati podatke o kupoprodajnih pogodbah z nepremičninami in o pogodbah o finančnem lizingu nepremičnin, sklenjenih po 1. juliju 2013!
Več o poročanju si preberite v članku Obvezno poročanje po 01.07.2013 o prodaji nepremičnine ali oddaji nepremičnin v najem.
AVTOR: Jure Filip, DATA d.o.o.
VIR: DURS;
Obvestilo GURS