Najemna pogodba in njene bistvene sestavine
Najemna pogodba je pogodba, s katero se sreča vsak posameznik, ko išče nepremičnino za bivanje, in vsak podjetnik, ko si ureja poslovne prostore, če teh nima v svoji lasti. Najemna pogodba se vedno sklepa v pisni obliki, v določenih primerih je priporočljiva sklenitev v obliki notarskega zapisa. Sklene pa se lahko za določen ali nedoločen čas.
Kaj mora vsebovati najemna pogodba
Stanovanjski zakon (SZ-1) določa bistvene sestavine najemne pogodbe: [oblacek id=6 txt=”Potrebujete pravni nasvet?” link=’Pošljite povpraševanje!‘]
- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
- odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen Stanovanjskega zakona;
- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj (neprofitno najemno stanovanje, tržno najemno stanovanje, službeno najemno stanovanje, namensko najemno stanovanje);
- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
- višino najemnine ter način in roke plačevanja;
- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
- način predaje stanovanja.
Preberite tudi: Dodatek za delovno dobo
Najemna pogodba preneha s potekom časa ali z odpovedjo
Najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas, preneha veljati z datumom, ki je določen v pogodbi. Najemnik lahko odpove najemno pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom, tako da o tem pisno obvesti najemodajalca, brez navedbe razloga zakaj odpoveduje pogodbo. Krajši odpovedni rok je možen le v primeru sporazuma o prenehanju najemne pogodbe in izrecne določbe v najemni pogodbi.
Najemodajalec pa lahko najemno pogodbo odpove le iz krivdnih razlogov, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni.
Najemna pogodba za poslovni prostor pa se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti najemodajalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.
Podaljšanje najemne pogodbe za določen čas
Če želi najemnik podaljšati najemno pogodbo za določen čas, mora o tem najemodajalca obvestiti vsaj 30 dni preden se izteče najemna pogodba za določen čas in skleniti aneks k najemni pogodbi.
Če je najemna pogodba sklenjena za določen čas in jo po preteku obdobja, za katerega je bila sklenjena, najemnik še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku 1 meseca ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev prostora, velja, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas.
Regres – koliko in do kdaj izplačilo v letu 2021
Zakaj skleniti najemno pogodbo v obliki notarskega zapisa?
Najemodajalcu je v interesu, da ima najemnika, ki redno plačuje najemnino in uporablja nepremičnino v skladu s sklenjeno pogodbo. Če je najemna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, pa ima najemodajalec v primeru neplačevanja najemnine neposredno možnost izvršbe, s katero zahteva plačilo najemnine.
Želite ostati na tekočem? Prijavite se na e-novice
Če pa najemna pogodba ni sklenjena v obliki notarskega zapisa, je potreben predhoden pravdni postopek, ki lahko traja tudi več mesecev. Za izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov v izvršbi, pa je predhodno še vedno potrebno dobili izvršilni naslov v obliki pravnomočne sodne odločbe.