V Sloveniji je med pogodbami za najem poslovnih prostorov še vedno opaziti velik delež najemnih pogodb za nedoločen čas, ki so bile posebej popularne v zadnjih 10-tih letih. Kot vsak pravi mit ima tudi najemna pogodba za nedoločen čas svoja protislovja in je še prevečkrat vir domišljije in tolažbe posameznih najemnikov oziroma lastnikov, ki si določila pogodbe interpretirajo po svoje.
Prva in največja napačna predstava glede najemne pogodbe za nedoločen čas, ki jo dnevno opažamo pri sodelovanju s številnimi najemniki in lastniki, je percepcija o njenem trajanju oziroma dolgoročnosti. Večina ima percepcijo, da je pogodba za nedoločen čas dolgoročna, kar ne more biti dalje od resnice. Po 24. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas preneha z odpovedjo, katere rok ne sme biti krajši od enega leta, kar pomeni realno da je pogodba za nedoločen čas po vidiku trajanja enaka pogodbi za določen čas enega leta brez odpovednega roka (opomniti velja, da se pogodba za nedoločen čas, v primeru da ni sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, odpoveduje sodno, kar lahko v realnosti podaljša postopek odpovedi).
Kaj to pomeni za lastnike oziroma najemodajalce? Da niso z najemnimi pogodbami za nedoločen čas nič bolj “varni”, kot s pogodbami za določen čas enega leta brez odpovednega roka, z dodatno nesigurnostjo, saj nikoli ne moremo načrtovati prihodkov iz oddaje za več kot eno leto vnaprej, kar je še posebej pomembno v današnjih časih. Še slabše, prenekateri najemodajalec si napačno tolmači najemno pogodbo za nedoločen čas in si načrtuje prihodke iz oddaje za naslednjih pet let in še prevečkrat se takšna računica ne izide pozitivno, saj lahko najemnik kadarkoli odpove pogodbo z odpovednim rokom enega leta in računica se hitro pokvari, kar lahko v primeru oddaje večjih poslovnih prostorov močno vpliva na bilanco najemodajalca. Omenjeni scenarij je še posebej pogost v zadnjem letu, ko smo priča znižanju najemnin poslovnih prostorov in prenekateri najemnik, ki ima sklenjeno pogodbo za nedoločen čas in plačuje visoko najemnino, se odloči za odpoved in iskanje ugodnejših prostorov.
Kaj narediti? Z vidika najemodajalca je zagotovo najbolje sklepati pogodbe za določen čas vsaj treh oziroma petih let (brez možnosti odpovedi), v primeru, če se najemnik noče vezati za daljše časovno obdobje pa skleniti pogodbo za določen čas enega leta brez možnosti odpovedi. Možno je tudi dopolniti pogodbo za nedoločen čas z prepovedjo odpovedi v prvih treh oziroma petih letih njenega trajanja. S tem bomo pridobili veliko bolj jasno in realno sliko naših najemnih razmerij in njihovega trajanja, kar je podlaga za realno načrtovanje prihodkov iz oddaje. Prav tako velja za najemnike, saj se je potrebno zavedati, da lahko tudi najemodajalec odpove najemno pogodbo za nedoločen čas z eno letnim odpovednim rokom zaradi tega je v primeru dolgoročnega interesa bolje skleniti pogodbo za določen čas. V primeru najema za daljše časovno obdobje si lahko spreten najemnik zagotovi tudi ugodnejšo najemnino, saj nudi lastniku siguren dolgoročen prihodek, kar v teh turbulentih časih ni zanemarljivo dejstvo (ob predpostavki, da gre za uspešno podjetje z dolgoročnim potencialom za rast). Izpostaviti velja tudi pomembnost sklepanja najemnih pogodb v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča najemodajalcu in najemniku večjo pravno varnost in hitrejše postopanje v primeru kršitev.
Avtor: Žiga Vižintin, Slovenia Invest
Opomba: Vsaka najemna pogodba lahko po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba pa preneha tudi, če preneha predmet najema, če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora po odloku občinske skupščine ali v primeru razlastitve oziroma prisilnega prenosa pravice uporabe. Najemodajalec lahko tudi odstopi od najemne pogodbe po določilih 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki se nanašajo na neprimerno rabo prostorov in neplačevanje najemnine s strani najemnika ter potrebe po uporabi prostorov za lastne potrebe najemodajalca.
Vir: Finance.si